رفع بازداشت ملک و فروش ملک بازداشتی
رفع بازداشت ملک و فروش ملک بازداشتی از جمله موضوعات مهم و پیچیده در حوزه حقوق املاک است که بسیاری از مالکان و خریداران با آن رو به رو می‌شوند. درک صحیح از فرآیندها و مقررات قانونی مرتبط با رفع بازداشت ملک می‌تواند به تسهیل این فرآیند و جلوگیری از مشکلات حقوقی کمک کند.
در این مقاله، به بررسی مراحل و شرایط رفع بازداشت ملک و نکات کلیدی در فروش ملک بازداشتی خواهیم پرداخت. با ما همراه باشید تا با اطلاعات جامع و کاربردی در این زمینه آشنا شوید و از پیچیدگی‌های حقوقی مرتبط با املاک بازداشتی آگاه شوید.
بازداشت ملک چیست؟
بازداشت ملک یکی از تدابیر قانون گذار در جهت وصول مطالبات و پرداخت دین، می باشد. بازداشت ملک عبارت است از توقیف حق مالی و مالکیتی که مالک نسبت به ملک خود دارد. حق مالکیت، یک رابطه اعتباری می باشد که مالک نسبت به ملک خود دارا می باشد و در زمان بازداشت، ملک به صورت فیزیکی توقیف نمی گردد بلکه رابطه اعتباری مالک با ملک محدود می گردد.
اشخاص نمی توانند نسبت به فروش ملک بازداشتی اقدام نمایند اما بازداشت ملک دائمی نبوده و اشخاص می توانند با حصول شرایطی نسبت به رفع بازداشت ملک در اداره ثبت و رفع توقیف از سند بازداشتی مبادرت نمایند.
انواع بازداشت ملک
بازداشت ملک معمولاً توسط مراجع قضایی یا اداری به منظور تضمین حقوق طلبکاران یا اجرای احکام قضایی صورت می‌گیرد. انواع بازداشت ملک به شرح زیر است:
بازداشت قضایی
- توقیف به دلیل بدهی: زمانی که مالک ملکی به دلیل بدهی به شخص یا نهادی، بدهکار است و طلبکار از دادگاه درخواست توقیف ملک را طی تقاضای قرار تامین خواسته میکند تا از محل فروش ملک، بدهی خود را وصول کند.
- توقیف برای اجرای حکم: در مواردی که حکمی قضایی علیه مالک صادر شده و برای اجرای آن نیاز به توقیف ملک است.
بازداشت اداری
- تخلفات ساختمانی: در صورتی که ملکی دارای تخلفات ساختمانی باشد، طبق کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ممکن است توسط شهرداری یا سایر مراجع اداری بازداشت شود تا مالک تخلفات را رفع کند.
- مالیات معوقه: اگر مالک ملکی مالیات معوقه داشته باشد، سازمان امور مالیاتی ممکن است ملک را بازداشت کند تا مالیات پرداخت شود.
بازداشت به دلیل مسائل حقوقی
- اختلافات خانوادگی: در مواردی از جمله اختلافات خانوادگی مانند طلاق، ممکن است ملک به عنوان بخشی از دعاوی تقسیم اموال بازداشت شود.
- توقیف ملک برای دستور موقت: در دعاوی مانند ابطال سند رسمی مالکیت، خواهان می تواند تا زمان رسیدگی به پرونده و صدور رای قطعی، درخواست توقیف ملک و جلوگیری از نقل و انتقال را بنماید.
بازداشت ملک بابت خسارت احتمالی
برای صدور دستور موقت و یا توقیف عملیات اجرایی ثبتی، جهت تودیع خسارت احتمالی می توان ملک معرفی نمود که تا زمان صدور حکم قطعی این ملک بازداشت می شود.
بازداشت به دلیل مسائل کیفری
- جرایم مرتبط با ملک: در صورتی که ملکی در ارتباط با جرایم خاصی مانند جرم پول‌شویی یا قاچاق مورد استفاده قرار گرفته باشد، ممکن است بازداشت شود.
- بازداشت ملک بابت قرار تامین کیفری: در مواردی که قرار تامین برای متهم وثیقه باشد، ملکی که معرفی می شود تا زمان رسیدگی نهایی بازداشت می شود.
بازداشت ملک یک فرآیند حقوقی پیچیده است که نیازمند آگاهی کامل از قوانین و مقررات مربوطه است. در صورت مواجهه با چنین وضعیتی، مشاوره با یک وکیل متخصص ملکی می‌تواند به شما در حل مشکلات حقوقی کمک کند.
شرایط بازداشت ملک
درخواست بازداشت ملک را در صورتی می توان مطرح نمود که ملک به نام طرف دعوا در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت گردیده باشد. همچنین ملک می بایست قابل تسلیم باشد و نباید از املاکی باشد که قانون بازداشت آن را ممنوع اعلام نموده است.
خصوصیات ملک بازداشت شده
براساس ماده ۲۷۶ قانون مدنی، مدیون نمی تواند مالی را که از تصرف در آن منع شده است را در مقام وفای به عهد به دیگری تادیه نماید. حال اگر ملکی توسط مالک توقیف گشته باشد، مالک نمی تواند آن را به دیگری منتقل نماید زیرا بازداشت ملک به قهر و غلبه صورت می گیرد، البته بازداشت ملک دائمی نبوده و محدود به مدت تعیین شده است.
بازداشت املاک فاقد سابقه ثبتی (توقیف ملک قولنامه ای)
بازداشت املاک فاقد سابقه ثبتی یا قولنامه های تحت شرایطیامکان پذیر است. براساس ماده ۱۰۱ قانون اجرای احکام مدنی، مال غیرمنقول که سابقه ثبتی ندارد را در صورتی می توان توقیف نمود که محکوم علیه در آن تصرف مالکانه داشته باشد و یا به موجب حکم نهایی مالک شناخته شود.
بازداشت چه املاکی امکان پذیر نیست؟
- اموال غیر منقول و املاک دولتی
براساس ماده واحده قانون نحوه پرداخت محکوم به دولت و عدم تامین و توقیف اموال دولتی، اگر خواسته و محکوم به وجه نقد باشد نمی توان ملک دولت را جهت وصول آن توقیف نمود. اما اگر محکوم به عین معین باشد، توقیف آن بلااشکال است.
- اموال غیرمنقول و املاک شهرداری ها
املاک متعلق به شهرداری قبل از صدور حکم قطعی، قابل توقیف نمی شود. چنان چه بعد از صدور حکم قطعی از دادگاه یا اجراییه ثبت یا مراجع صالح دیگر، شهرداری موظف به تادیه بدهی خود از محل اعتبار بودجه سال مورد عمل به مدعی گردد، در صورتی که شهرداری از تادیه دین اجتناب کند، خواهان می تواند نسبت به توقیف اموال شهرداری اقدام نماید.
- اموال غیرمنقول و املاک سفارتخانه ها
براساس بند ((ط)) ماده ۱ کنوانسیون وین، سفارتخانه نیز همچون شخص سفیر مصونیت دارند و قابل توقیف نمی باشند. اما عدم بازداشت این اموال منوط به رفتار متقابل طی معاهده دو جانبه می باشد.
- املاکی که جزء مستثنیات دین هستند
توقیف اموال بدهکار نباید سبب عسر و حرج او گردد. به همین علت قانون گذار بعضی از اموال را از بازداشت، مستثناء نموده است. براساس ماده ۲۴ قانون اجرای محکومیت های مالی، منزل مسکونی که عرفا در شان محکوم علیه در حالت اعسار او باشد قابل بازداشت نمی باشد.
مراحل بازداشت ملک
مراحل بازداشت ملک از طریق ثبت به شرح ذیل می باشد:
- طرح دعوی صحیح قانونی از طریق مراجع صالح و قطعیت رای و پس از قطعیت، درخواست اجرای حکم از طریق اجرای احکام دادگستری و یا درخواست صدور قرار تامین خواسته در بدو طرح دعوی
- بررسی وجود شرایط لازم توسط اجرای احکام
- استعلام وجود پلاک ثبتی مربوط به شخص و در صورت اطلاع از شماره پلاک ثبتی ارائه شماره پلاک به واحد اجرای احکام
- ارسال نامه از طریق واحد اجرا به ثبت اسناد مربوطه و درخواست توقیف سند
- توقیف سند ملک و بازداشت سند در ثبت اسناد مربوطه
بازداشت ملک مشاع
بازداشت ملک مشاع منوط به رضایت سایر شرکا نمی باشد و دادگاه می تواند دستور بازداشت ملک مشاعی را صادر نماید . چنان چه ملک مشاعی فروخته شود ,کل قراراد باطل نمی شود و فقط سهم شخص اعلام شده توقیف خواهد شد مگر این که در قرارداد شرط شده باشد کل ملک می بایست به خریدار منتقل گردد.
بازداشت ساختمان پیش فروش شده
براساس ماده ۱۵ قانون پیش فروش ساختمان ها : ((عرصه و اعیان واحد پیش فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول یا تعهد شده بابت آن قبل از انتقال رسمی واحد پیش فروش شده به پیش خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش فروشنده یا طلبکار او نیست. )) در نتیجه طلبکاران نمی توانند درخواست بازداشت ساختمان پیش فروش شده را به مرجع صالح تقدیم نماید.
بازداشت ملک متوفی
ذی نفع می تواند ملک متوفی را که در دفتر اسناد و املاک به نام او ثبت گردیده است , توقیف نماید و می بایست وراث را از اقدام خود مطلع نماید.
بازداشت سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت
ذی نفع می تواند با مراجعه به مرجع صالح درخواست توقیف سرقفلی و حق کسب یا پیشه یا تجارت را نماید اما این حقوق قابل مزایده نمی باشد زیرا با حقوق شخص ثالث در تعارض می باشد.
حق طلبکاران در توقیف ملک سهامداران تجاری در قبال بدهی های شرکت
از آن جا که شرکت دارای شخصیت حقوقی می باشد و دارای شخصیتی مستقل و متمایز از سهامداران می باشد، طلبکاران شرکت نمی توانند تا قبل از انحلال شرکت نسبت به توقیف اموال سهامداران اقدام نمایند. چنان چه بعد از تقاضای توقیف، ثبت احراز نماید که ملک به نام یکی از سهامداران در دفتر ثبت اسناد و املاک ثبت شده است، حق بازداشت ملک را ندارد.
بعد از انحلال شرکت نیز در خصوص بازداشت املاک سهامداران می بایست به قوانین و مقررات شرکت ها توجه نمود. توقیف و بازداشت املاک شرکاء تنها در خصوص شرکت های تضامنی، نسبی و مختلط غیر سهامی در صورتی که دارایی شرکت کفاف پرداخت دیون طلبکاران را ندهد امکان پذیر می باشد.
تفاوت بازداشت ملک با مصادره و ضبط ملک
ضبط و مصادره در امور کیفری اعمال می شود و فقط دولت می تواند نسبت به ضبط و مصادره اموال اقدام نماید. در حالی که اشخاص چه حقیقی و حقوقی و دولت در امور حقوقی و کیفری می توانند درخواست بازداشت املاک را نمایند.
مراحل آزاد سازی سند بازداشتی
در این مطلب به این سوال پاسخ می دهیم که چگونه سند بازداشتی را آزاد کنیم؟ مراحل رفع بازداشت سند و رفع توقیف سند ملک با توجه به این که از کدام مرجع بازداشت سند رسمی ملک صورت پذیرفته به شرح ذیل می باشد:
- مراجعه به شعبه مربوطه که سند از سوی آن بازداشت شده است. در صورتی که پرونده در اجرای احکام دادگستری باشد مراجعه به اجرای احکام مربوطه و درخواست رفع توقیف از اداره ثبت
- در صورت وجود رضایت نسبت به رفع توقیف ملک و ارائه رضایت نامه محضری
- ثبت نامه دستور رفع بازداشت توقیف ملک در سیستم واحد مربوطه و ارسال به اداره ثبت مربوطه
- مراجعه به اداره ثبت و ارائه شماره نامه
- ارائه سند ملک بازداشتی جهت درج رفع بازداشت سند
- رفع بازداشت از وثیقه ملکی مربوطه
رفع بازداشت ملک چگونه انجام می شود؟
بازداشت املاک موقتی می باشد و رفع بازداشت ملک در موارد ذیل امکان پذیر می باشد:
رفع بازداشت ملک از طریق تبدیل تامین
تبدیل تامین یکی از مواردی است که مالک می تواند نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام نماید. محکوم علیه می تواند به عوض مالی که دادگاه توقیف نموده است و یا در جریان توقیف می باشد، وجه نقد یا اوراق بهادار در صندوق وزارت دادگستری یا یکی از بانک ها تودیع نماید.
همچنین محکوم علیه می تواند درخواست تبدیل مال توقیف شده را نماید، مشروط به این که مال معرفی شده از نظر قیمت و سهولت فروش از مالی که قبلا توقیف شده کمتر نباشد. محکوم علیه فقط یک بار می تواند تقاضای تبدیل تامین را نماید. در صورتی که محکوم علیه عین معین باشد، رضایت خواهان لازم می باشد.
رفع بازداشت ملک با رضایت خواهان
از آن جا که توقیف مال در جهت رسیدن احقاق حق خواهان می باشد هر زمان بخواهد می تواند رضایت خود را اعلام کرده تا نسبت به رفع بازداشت ملک اقدام شود.
درخواست رفع بازداشتی سند ملک به علت عدم اقامه دعوای اصلی در موعد مقرر
خواهان می بایست ظرف ده رور از درخواست قرار تامین خواسته و ظرف بیست روز در دستور موقت نسبت به اقامه دعوا اقدام نماید. در غیر این صورت خوانده می تواند درخواست رفع بازداشتی سند از دستور موقت را بخواهد.
رفع بازداشت ملک به علت محکومیت خواهان
براساس ماده ۱۱۸ قانون آیین دادرسی مدنی، در صورت صدور حکم قطعی علیه خواهان یا استرداد دعوا یا دادخواست، تامین خود به خود مرتفع می شود.
رفع بازداشت ملک به تقاضای شخص ثالث
براساس ماده ۱۴۶ قانون اجرای احکام مدنی : (هرگاه نسبت به مال منقول یا غیرمنقول یا وجه نقد توقیف شده شخص ثالث اظهار حقی نماید اگر ادعای مزبور مستند به حکم قطعی یا سند رسمی باشد که تاریخ آن مقدم بر تاریخ توقیف است، توقیف رفع می شود. در غیر این صورت عملیات اجرایی تعقیب می گردد و مدعی حق برای جلوگیری از عملیات اجرایی خود می تواند به دادگاه شکایت کند.)
رفع بازداشت ملک در اداره ثبت
رفع بازداشت ملک در اداره ثبت فرآیندی است که با رفع دلایل بازداشت صورت می گیرد. برای مثال می توان به پرداخت بدهی، رای قطعی دادگاه و یا اعلام نظر مبنی بر مستثنیات دین بودن ملک بازداشتی اشاره نمود.
در چنین مواردی می توان با ارائه درخواست کتبی درخواست رفع بازداشت را از اداره ثبت نمود.
فروش ملک بازداشتی: نکات مهم و توصیه ها
فروش ملک بازداشتی به دلیل محدودیت های قانونی و حقوقی که بر آن وجود دارد، می‌تواند فرآیندی پیچیده و چالش برانگیز باشد.
در واقع، وقتی ملکی بازداشت می‌شود، به این معناست که حقوق مالکیت مالک بر آن به دلیل یک تعهد یا حکم قانونی محدود شده است. در نتیجه، فروش چنین ملکی به صورت قانونی امکان پذیر نیست مگر اینکه بازداشت رفع شود. در ادامه به جزئیات بیشتری در این زمینه پرداخته می‌شود:
حکم قانونی فروش ملک بازداشتی
- وقتی ملکی بازداشت می‌شود، مالک نمی‌تواند به طور قانونی مالکیت آن را به شخص دیگری منتقل کند. هرگونه اقدام به فروش یا انتقال مالکیت تا زمانی که بازداشت رفع نشده باشد، از نظر قانونی باطل است.
- برای فروش ملک بازداشتی، ابتدا باید بازداشت آن رفع شود. این ممکن است شامل پرداخت بدهی‌ها، اجرای حکم قضایی یا حل و فصل دعاوی مرتبط باشد.
- فروش ملک بازداشتی بدون رفع بازداشت می‌تواند منجر به پیامدهای قانونی، از جمله دعاوی حقوقی و حتی مجازات های کیفری شود.
- اگر ملکی که به فروش گذاشته شده دارای بازداشت است، فروشنده موظف است خریداران را از این وضعیت مطلع کند. عدم اطلاع رسانی ممکن است به عنوان تقلب یا سوءاستفاده تلقی شود.
دادخواست الزام به رفع بازداشت
دادخواست الزام به رفع بازداشت ملک یکی از دادخواست های رایج در دعاوی ملکی است و معمولاً زمانی تنظیم می‌شود که ملکی به صورت قانونی بازداشت شده باشد و مالک یا ذی نفع قصد دارد این بازداشت را از طریق مراجع قضایی رفع کند. این دادخواست باید به دادگاه صالح ارائه شود و شامل دلایل و مستندات کافی برای درخواست رفع بازداشت باشد.
دادخواست باید به دادگاهی ارائه شود که صلاحیت رسیدگی به موضوع را داشته باشد. این معمولاً دادگاهی است که ملک در حوزه قضایی آن واقع شده است.
