شرایط وکالت فروش ملک
وکالت فروش ملک آن است که فروشنده ، با مراجعه به دفتر اسناد رسمی ، به خریدار خانه و مسکن ، وکالت دهد تا کلیه امور لازم برای انتقال ملک به خودش را ، حتی بدون حضور فروشنده ، انجام دهد . در این شرایط ، وکالت فروش خانه و مسکن ، به منزله ایجاد مالکیت خریدار نبوده و نیازمند تنظیم سند رسمی برای انتقال قطعی ملک به نام خریدار می باشد که در تنظیم نمونه متن وکالت فروش ملک ، می بایست به این نکته ، توجه داشت .
وکالت در فروش ملک به چه معناست؟
وکالت یعنی نمایندگی و تفویض اختیار در انجام کارها. طبق قانون مدنی شخص واگذار کننده (موکل) به طرف قرارداد یعنی وکیل، این اختیار را می‌دهد تا در امور خاصی اقدامات لازم را انجام دهد. این تفویض اختیار از طریق یک قرارداد ثبتی بین این دو طرف تنظیم و ثبت می‌شود. بر این اساس وکیل با داشتن وکالتنامه رسمی مسئولیت امور را بر عهده می‌گیرد. برای این منظور حتما قبل از هر اقدامی با یک وکیل با تجربه مشورت کنید.
چرا وکالت فروش ملک می‌دهیم؟
آسان‌ترین و ایمن‌ترین راه برای خرید یا فروش ملک، مراجعه دو طرف به یک دفتر ثبت اسناد رسمی و انتقال سند ملکی از فروشنده به خریدار است. اما در شرایطی خاص، حضور هر دو یا یکی از طرفین امکان ندارد. بنابراین طبق قرارداد یک وکالت فروش تنظیم می‌شود.
یکی از دلایل انجام معاملات وکالتی آماده‌نبودن سند ملکی خواهد بود. مثلا مالک ساختمانی را به تازگی تکمیل کرده است، اما اسناد به‌صورت تفکیک‌شده آماده نیستند. در این شرایط مالک اقدام به فروش میکند و بنابراین، باید از وکالت در فروش استفاده کرد، زیرا خریداران نمی‌توانند ملک را به نام خود سند بزنند. دلایل دیگر در مورد وکالت فروش ملک عبارتند از:
- کاهش زمان و هزینه انتقال سند
- گم شدن سند
- فرارهای مالیاتی
نحوه واگذاری اختیارات وکالت در فروش ملک
با واگذاری وکالت در فروش مشکلات و دردسرهای مربوط به کارهای اداری به میزان زیادی کم می‌شود. این کار باید در دفاتر اسناد رسمی انجام شود و در نهایت از مراجع قانونی تاییدیه‌‌های لازم را گرفت.
دو طرف وکالت در فروش ملک
دو طرف این وکالتنامه موکل و وکیل هستند. موکل مالک ملک است و در این قرارداد وکالت فروش به فرد دیگری می‌دهد. وکیل هم براساس قرارداد مسئولیت کارهای فروش را بر عهده می‌گیرد.
حدود اختیارات وکیل در وکالت فروش ملک
این حدود اختیارات براساس موارد و مفاد تنظیم‌شده در متن قرارداد وکالتنامه تعریف می‌شود. بنابراین وکیل خارج از این حدود نمی‌تواند و در واقع اجازه ندارد کاری را انجام دهد، در غیر این صورت مسئولیت‌‌ها از او سلب می‌شود. اما با وکالت مطلق و براساس ماده ۶۶۱ قانون مدنی ایران، وکیل دارای اختیارات تام می‌شود و اجازه دارد هر اقدامی که بخواهد در مورد املاک موکل انجام دهد.
اما وکالتی که مطلق نباشد و با قیدهای مشخصی واگذار شده باشد، به این معنی است که وکیل در حدود مشخص و ویژه‌ای اختیارات لازم را دارد و خارج از این محدوده تعریف‌شده اجازه انجام کاری را ندارد. در وکالت فروش هم، وکالت تام نخواهد بود و وکیل به‌صورت محدود و برای موضوعات مشخصی مثل فروش ملک، مبایعه‌نامه و تنظیم سند رسمی وکالت دارد.
آیا وکالت در فروش ملک جلوی دخالت موکل را می‌گیرد؟
طبق ماده ۶۸۳ قانون مدنی، ممکن است وکالت فروش ملک به‌صورت بلاعزل باشد و در وکالتنامه قید شده باشد که موکل اختیار عملی ندارد. بنابراین تا جایی می‌تواند اقدامات اجرایی داشته باشد که متعارض با حقوق قانونی وکیل نباشد.
در این شرایط برای موکل محدودیتی وجود نخواهد داشت و این امکان را دارد تا موضوع وکالت را خود انجام دهد و برای این منظور برای او منع قانونی وجود نخواهد داشت. اما در شرایط وکالت بلاعزل، در صورتی‌که وکیل سند را به خریدار انتقال دهد و از طرف دیگر خود مالک یا همان موکل هم سند را به فرد دیگری انتقال دهد، در این شرایط این عمل موکل جرم محسوب می‌شود و این‌کار فروش مال غیر محسوب خواهد شد.
معایب فروش ملک با وکالت نامه
فروش ملک با وکالت می‌تواند مشکلاتی را به همراه داشته باشد که بخشی از آن‌ها را در ادامه بررسی خواهیم کرد.
معایب وکالت فروش ملک عبارتند از:
- قرارداد وکالت در فروش تضمینی برای عدم دخالت مالک نیست و هر زمان که مالک بخواهد می‌تواند ملک را به فردی که بخواهد بفروشد مگر در وکالت بلاعزل.
- وکالتنامه برای زمان مشخصی اعتبار دارد و بعد از پایان قرارداد معتبر نخواهد بود.
- با فوت و یا جنون یکی از طرفین قرارداد وکالتنامه باطل خواهد شد.
نمونه متن وکالت نامه فروش ملک
تقریبا متن تمامی وکالت نامه های فروش ملک شبیه به هم است و در آن مورد وکالت و حدود اختیارات وکیل به طور کامل ذکر می شود.
الف) مشخصات موکل
خانم/ آقای ……. نام پدر: ……… شماره شناسنامه: …….. کد ملی: …….. صادره از: ……. تاريخ تولد: …… محل تولد: ……. شغل: …. نشانی: ……… .
ب) مشخصات وکیل
خانم/ آقای …….. نام پدر: ……. شماره شناسنامه: …….. کد ملی: …….. صادره از: ……. تاريخ تولد: …… محل تولد: ….. نشاني: ……….. .
ج) مورد وکالت
مراجعه به کلیه ادارات، وزارتخانه ها، نهادها و سازمان ها اعم از اداره اسناد و املاک، اداره مالیات و دارایی، اداره ثبت، اداره برق، اداره آب، اداره گاز، اداره مخابرات و کلیه شهرداری ها (برای درخواست صدور پایان کار، پرداخت عوارض و هر نوع درخواست و پیگیری در رابطه با ملک موضوع وکالت) و سایر ارگان ها شامل فرمانداری، ستاد اجرایی فرمان امام و هر مرجعی که برای اعمال وکالت در خصوص ملک موضوع وکالت نامه مورد نیاز است.
و نیز انجام هر نوع معامله اعم از بیع، صلح و هر نوع انتقال اعم از انتقال اجرایی در قالب اجرای احکام دادگستری راجع به ملک واقع در …..
و نیز اختیار مراجعه به اداره ثبت برای اخذ صورت مجلس تفکیکی و درخواست افراز از اداره ثبت محل و همچنین بر حسب ضرورت، درخواست فروش ملک مشاع از طریق دادگاه های صالح، وکالت در درخواست صدور سند تک برگ مشاعی یا مفروز، وکالت در تحویل سند تک برگ صادره از اداره ثبت.
وکالت در مراجعه به کلیه دادگاه ها و مراجع قضایی و دادگستری و تقدیم هر نوع دادخواست، وکالت در اعتراض به رای، تجدید نظر خواهی، فرجام خواهی و اعاده دادرسی، وکالت در توکیل ولو کراراً، وکالت در مصالحه و سازش و وکالت در انکار و تردید و ادعای جعل نسبت به سند طرف و استرداد سند و وکالت در تعیین جاعل، وکالت در تعیین مصدق و کارشناس، وکالت در دعوای خسارت ، وکالت در استرداد دادخواست یا دعوا، وکالت در درخواست صدور اجراییه و تعقیب عملیات اجرایی و اخذ محکوم به و وجوه ایداعی به نام موکل، وکالت در جلب ثالث و دفاع از آن، وکالت در ورود ثالث و دفاع از آن، وکالت در دعوای متقابل و دفاع از آن، وکالت در ادعای اعسار، وکالت در قبول یا رد سوگند.
حدود اختیارات
وکلای مرقوم در انجام مورد وکالت به نحو اجتماع و انفراد حق اقدام و اختیار تام دارند.
مدارک لازم جهت فروش ملک ورثه ای
برای طی کردن مراحل انتقال سند به صورت قانونی مدارکی نیاز دارید. این مدارک شامل موارد زیر هستند:
- گواهی انحصار وراثت (این مدرک برای ثابت کردن این موضوع که وارث ها صاحب ملک هستند حائز اهمیت است)
- سند مالکیت ملک موروثی
- شناسنامه و کارت ملی تمامی وراث
- مجوز فروش از دادستان (در صورتی که یکی از وراث محجور یا صغیر باشد برای فروش سهم الارث باید مجوز دادستان را دریافت نمود)
- مفاصا حساب مالیاتی
- مفاصا حساب شهرداری
- گواهی پایان کار ساختمان
- استعلام عدم خلاف از شهرداری
مهم‌ترین نکات قانونی در خصوص وکالت فروش ملک ورثه‌ای
وکالت فروش ملک ورثه‌ای ممکن است دارای مهلت است. در این صورت پس از سپری شدن مدت مندرج در وکالتنامه، وکالت از اعتبار ساقط می‌شود و وکیل نمی‌تواند به نمایندگی از فروشندگان، سند مالکیت ملک را انتقال دهد.
در این صورت چنانچه وراث از تنظیم سند رسمی استنکاف نمایند، تنها راهکار قانونی برای خریدار، اقامه دعوای الزام به تنظیم سند رسمی را بر علیه کلیه وراث است.
پیش از تنظیم سند رسمی، برای انتقال باید استعلام‌های لازمه و همچنین مفاصا حساب مالیاتی، شهرداری و غیره اخذ شود. بنابراین چنانچه در مورد یک ملک ورثه‌ای بدهی مالی به شهرداری، بانک و غیره وجود داشته باشد، پیش از پرداخت بدهی‌های مربوط به ملک، انتقال سند مالکیت ممکن نیست. اما برای تنظیم وکالت فروش ملک ورثه‌ای، مفاصا حساب لازم نیست.
برای انتقال سند رسمی یا وکالت فروش به خریدار، همه وراث حین الفوت متوفی باید در دفتر اسناد رسمی حضور پیدا کرده و ذیل سند را امضا کنند. چنانچه حتی یک نفر از وراث حین‌الفوت متوفی حاضر نشود، تنظیم سند ممکن نخواهد بود.
تنها پس از صدور گواهی انحصار وراثت و پرداخت دیون متوفی، وراث می‌توانند اموال او را به فروش برسانند. برای خرید ملک ورثه‌ای حتما در ابتدا گواهی حصر وراثت را دریافت نمایید.
