پیش بینی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۳
یمت مسکن در ایران طی سال‌های اخیر با افزایش بسیار زیادی روبه‌رو بوده است. از سال ۱۳۹۶ تاکنون، قیمت هر متر مربع مسکن در تهران حدود ۱۹۲۵ درصد افزایش یافته است. درحالی‌که در دوران برجام، قیمت مسکن به‌طور نسبی ثابت بود و رشد آن کمتر از پنج درصد در ماه بود، با خروج آمریکا از برجام و افزایش تورم، بازار مسکن تحت فشار شدید قرار گرفت. با‌توجه‌به اینکه قیمت مقاطع ساختمانی به‌دلیل شرایط منطقه، افزایش قیمت دلار و روی کارآمدن ترامپ، روند افزایشی دارد، به‌نظر میرسد این افزایش قیمت بر روی قیمت مسکن نیز تا پایان سال اثر مستقیم بگذارد.
اثر دولت ها بر قیمت مسکن
در دولت سیزدهم، قیمت هر متر مربع مسکن ۱۸۲ درصد افزایش یافته و در تیرماه ۱۴۰۳ به حدود ۸۷ میلیون تومان رسیده است. همچنین در مقایسه با سال ۱۳۹۶، قیمت مسکن در ایران ۱۹۲۵ درصد افزایش داشته است. در سال‌های ۱۳۹۶ و ۱۳۹۷، قیمت مسکن به‌طور چشمگیری افزایش یافت، به‌طوری که در سال ۱۳۹۷ رشد سالانه ۶۷.۸ درصدی ثبت شد. در سال ۱۳۹۸، قیمت مسکن همچنان روند صعودی داشت، اما شتاب آن کمتر شد. در سال ۱۳۹۹، قیمت مسکن به‌طور قابل توجهی افزایش یافت و در نهایت در سال ۱۴۰۰، پایین‌ترین رشد قیمتی بعد از لغو برجام رخ داد.
در سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران نوسانات زیادی را تجربه کرده و به‌ویژه در سال ۱۴۰۲، قیمت مسکن به‌شدت نوسان کرده و در پایان سال ۱۴۰۲ به حدود ۸۱ میلیون تومان رسید. در پنج ماه اول سال ۱۴۰۳ نیز، قیمت مسکن نسبت به‌مدت مشابه سال گذشته حدود ۱۵ درصد رشد کرده و به ۸۸ میلیون و ۵۰۰ هزار تومان رسید. همچنین قیمت مصالح نیز که جمله نهاده‌های اصلی تولید مسکن و ساختمان است روند افزایشی داشته است. بنابه اعتقاد کارشناسان این روند افزایشی قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۳ ادامه خواهد داشت. این مساله باعث شده است که خرید خانه برای بسیاری از مردم به یک آرزوی دست‌نیافتنی تبدیل شود.
رکود در بازار مسکن
قیمت مسکن تا پایان سال ۱۴۰۳ تحت تأثیر عوامل زیادی قرار می‌گیرد، از جمله نرخ تورم، نوسانات اقتصادی، سیاست‌های پولی و مالی دولت، عرضه و تقاضای بازار و همچنین عوامل سیاسی و اجتماعی. با توجه به شرایط موجود، پیش بینی قیمت مسکن در تنش های تاثیرگذار بر قیمت دلار نیز چالش‌های خاص خود را دارد و ارائه یک پیش‌بینی دقیق و قابل اتکا مشکل است.
شاخص صنعت ساختمان در مهرماه نشان‌دهنده رکود بود، که بیانگر کاهش فعالیت‌ها و رشد کم در این حوزه است، اما کاهش قیمت مصالح ساختمانی و افزایش ثبت سفارش‌های جدید نسبت به شهریور ماه، باعث بهبود جزئی شد. کاهش رشد قیمت مصالح توانسته از شدت رکود در ساختوساز بکاهد، اما نگرانی از افزایش ریسک‌های اقتصادی و جهش نرخ ارز، تأثیر منفی بر شاخص صنعت ساختمان داشته است. فعالان این صنعت نگران افزایش احتمالی قیمت زمین و مصالح و کاهش قدرت خرید در بازار مسکن هستند.
شاخص شامخ صنعت ساختمان در مهر ماه به ۴۴.۲۳ رسید که نشانگر تداوم رکود در این صنعت است. این شاخص کمتر از ۵۰ واحد قرار دارد که نشانه‌ی رکود بوده و برای چهارمین ماه متوالی این وضعیت ادامه یافته است. بااین‌حال، کاهش تب قیمتی در مصالح ساختمانی و افزایش ثبت سفارشات جدید نسبت به ماه قبل بهبود کمی در وضعیت رکود نشان می‌دهد.
شامخ تعدیل شده فصلی نیز به ۴۸.۷۱ رسید که نزدیک به مرز رونق و رکود (۵۰) است و بهبود قابل‌توجهی نسبت‌به شهریور دارد. کاهش قیمت‌ها و رفع محدودیت‌های انرژی در صنایع، کاهش رکود را تسهیل کرده است. کاهش قیمت فولاد و مواد اولیه نیز به بهبود نسبی اوضاع کمک کرده است.
با‌این‌وجود، همچنان نگرانی از نوسانات نرخ ارز و تأثیر آن بر هزینه‌های ساختوساز و قیمت مسکن بر جای خود باقی است. انتظار افزایش نرخ ارز می‌تواند فعالیت‌های ساختمانی را با ریسک بیشتری مواجه کند، که این امر خود عاملی برای کاهش قدرت خرید در بازار مسکن و افزایش نااطمینانی در آینده است. افزایش ناگهانی قیمت‌ها در سال‌های گذشته تأثیرات گسترده‌ای بر بازار مسکن داشته و با جهش نرخ ارز، ممکن است بار دیگر شاهد افزایش جدی قیمت‌ها باشیم.
به‌طورخلاصه اعداد و ارقام زیر منعکس‌کننده وضعیت و تغییرات شاخص‌های مرتبط با صنعت ساختمان و بازار مسکن در ایران هستند:
- شامخ کل صنعت ساختمان در مهر ماه: ۴۴.۲۳
- سطح مرزی سنجش رکود و رونق: ۵۰ واحد
- شامخ تعدیل شده فصلی صنعت ساختمان در مهر ماه: ۴۸.۷۱ واحد
- شامخ تعدیل شده فصلی صنعت ساختمان در شهریور ماه: ۴۳ واحد
- تعداد شرکت‌های بررسی‌شده توسط اتاق تعاون: ۱۰۴ شرکت
- مولفه قیمت خرید مواد اولیه در مهر ماه: ۶۶.۳۵ واحد
- مولفه قیمت خرید مواد اولیه در شهریور ماه: ۶۸ واحد
- مولفه تعدیل شده فصلی قیمت خرید مواد اولیه در شهریور ماه: ۷۵.۳ واحد
- مولفه قیمت محصولات تولید شده یا خدمات ارائه شده در مهر ماه: ۵۸.۱۷ واحد
- مولفه انتظارات در ارتباط با فعالیت‌های شرکت در ماه آینده در شهریور ماه: ۵۰ واحد
- مولفه انتظارات در مهر ماه: ۴۷.۶ واحد
- متوسط قیمت هر مترمربع خانه در شهر تهران در ابتدای سال ۹۷: ۴ میلیون تومان
- متوسط قیمت هر مترمربع خانه در نیمه تابستان امسال: ۸۶ میلیون تومان
اثر جنگ میان ایران و اسرائیل بر قیمت مسکن
جنگ یا تنش‌های نظامی میان کشورها به‌طورکلی می‌تواند آثار اقتصادی و اجتماعی گسترده‌ای بر کشورهای درگیر و حتی دیگر مناطق جهان بگذارد. در مورد تاثیر جنگ یا تنش بین ایران و اسرائیل بر قیمت مسکن، چند جنبه ممکن است تاثیرگذار باشند:
تنش‌های نظامی باعث افزایش نااطمینانی در بازارهای اقتصادی می‌شود. این نااطمینانی می‌تواند منجربه افزایش نرخ تورم و کاهش سرمایه‌گذاری شود، که هر دو می‌توانند به افزایش قیمت‌ها از جمله قیمت مسکن منجر شوند.
ازسوی‌دیگرجنگ یا تنش‌های نظامی می‌تواند بار مالی سنگینی را برای دولت‌ها به‌دنبال داشته باشد و تخصیص بودجه به بخش نظامی ممکن است بر توسعه زیرساخت‌ها و پروژه‌های مسکن تأثیر منفی بگذارد. همچنین امنیت پایین و محدودیت‌های اقتصادی می‌تواند فرآیند ساختوساز مسکن را مختل کرده و عرضه مسکن جدید را کاهش دهد، که منجر به افزایش قیمت مسکن می‌شود.
کارشناسان براین باورند که اگر تنش‌ها باعث مهاجرت یا جابجایی جمعیت شود، ممکن است تقاضا برای مسکن در مناطقی افزایش یابد که یا به افزایش قیمت یا فشار بر زیرساخت‌های موجود بینجامد. ازسوی‌دیگر درگیری‌های نظامی ممکن است به نوسانات شدید ارزی منجر شود که می‌تواند بر هزینه مواد اولیه و نهایتاً بر قیمت مسکن تاثیر بگذارد، به‌ویژه اگر بازار به واردات وابسته باشد.
نقش ترامپ در قیمت مسکن
شایان‌ذکر است که دولت ترامپ، به‌ویژه از طریق سیاست‌های خارجی و اقتصادی‌اش، تأثیر غیرمستقیمی بر قیمت مسکن در ایران داشته است. این تأثیرات به‌طورکلی از مسیرهای زیر محسوس بوده‌اند:
- تحریم‌های اقتصادی: دولت ترامپ تحریم‌های شدیدی علیه ایران اعمال کرد که تأثیرات گسترده‌ای بر اقتصاد کشور داشتند. این تحریم‌ها موجب کاهش ارزش ریال و افزایش نرخ تورم شدند که به‌نوبه خود باعث افزایش قیمت کالاها و خدمات، از جمله مسکن، در ایران شد.
- نوسانات ارزی: با اعمال تحریم‌ها و فشار بر منابع ارزی ایران، نرخ ارز به‌طور چشمگیری افزایش یافت. افزایش نرخ ارز موجب افزایش هزینه‌های ساختوساز و به‌تبع آن افزایش قیمت مسکن شد.
- نااطمینانی اقتصادی: سیاست‌های ترامپ در قبال ایران باعث افزایش نااطمینانی و نوسانات اقتصادی گردید. این وضعیت ناشی از تحریم‌ها و فشارهای سیاسی، موجب شد تا بسیاری از سرمایه‌گذاران بازار مسکن را به‌عنوان پناهگاه امنی برای سرمایه‌گذاری در نظر بگیرند که این امر نیز بهافزایش قیمت‌ها کمک کرد.
- کاهش سرمایه‌گذاری خارجی: تحریم‌ها و فشارهای سیاسی باعث کاهش سرمایه‌گذاری‌های خارجی در ایران شدند که می‌توانست در بخش مسکن نیز تأثیرگذار باشد، چراکه کاهش سرمایه‌گذاری به کاهش عرضه و در نتیجه افزایش قیمت مسکن منجر می‌شود.
در این چارچوب، سیاست‌های خارجی و اقتصادی دولت ترامپ از طریق تاثیرگذاری بر فاکتورهای کلان اقتصادی، به‌طور غیرمستقیم وضعیت بازار مسکن ایران را تحت تأثیر قرار داده‌اند.
با بازگشت دولت ترامپ به قدرت، احتمال اعمال تحریم‌های جدید وجود دارد. در حال حاضر صادرات نفتی به ۲۰۰ هزار بشکه در روز کاهش یافته که این کاهش در فروش نفت، موجب کاهش ارز در بازار شده و به‌تبع آن، افزایش قیمت دلار را به همراه داشته است. این شرایط می‌تواند منجر به افزایش قیمت مسکن شود، هرچند نباید از نظر دور داشت که بازار مسکن هم‌اکنون در رکود به سر می‌برد.
اثر مستقیم نوسانات آهن و فولاد بر مسکن
بازار آهن و فولاد تأثیر مستقیمی بر قیمت مسکن دارد، زیرا این مواد از اجزای اصلی و کلیدی در صنعت ساختوساز محسوب می‌شوند. تاثیرات بازار آهن و فولاد بر قیمت مسکن از جنبه‌های زیر قابل بررسی است:
- هزینه‌های ساختوساز: آهن و فولاد بخش عمده‌ای از هزینه‌های ساختوساز را شامل می‌شوند، به‌ویژه در ساختارهای فلزی و بتن‌آرمه. افزایش قیمت این مواد مستقیم به افزایش هزینه‌های ساختوساز منجر می‌شود و بالتبع قیمت نهایی مسکن را افزایش می‌دهد.
- نوسانات بازار جهانی: قیمت آهن و فولاد به‌دلیل وابستگی به بازارهای جهانی و تحت تأثیر عوامل مختلفی مانند عرضه و تقاضای جهانی، هزینه‌های حمل‌ونقل، تعرفه‌های وارداتی و شرایط ژئوپلیتیک قرار دارد. هرگونه افزایش در این موارد می‌تواند هزینه‌های ساخت مسکن را بالا ببرد.
- عرضه و تقاضا: در مواقعی که تقاضا برای مسکن افزایش می‌یابد، نیاز به آهن و فولاد نیز افزایش پیدا میکند که می‌تواند قیمت این مواد را تحت فشار بگذارد. اگر عرضه نتواند به سرعت با تقاضا هماهنگ شود، قیمت‌ها ممکن است به‌سرعت افزایش یابد.
- سیاست‌های اقتصادی و تجاری: تصمیمات دولتی از جمله مالیات‌ها، تعرفه‌های تجاری، و سیاست‌های حمایتی یا محدودیتی بر تولید و تجارت آهن و فولاد می‌تواند بر قیمت این کالاها و در نتیجه بر هزینه‌های ساختوساز تأثیر بگذارد.
- تقاضای فصلی و پروژه‌های بزرگ: پروژه‌های بزرگ و اجرای زیرساخت‌های ملی هم می‌تواند تقاضا و در نتیجه قیمت مواد ساختمانی را به‌طور موقتی افزایش دهد.
نوسانات قیمت آهن و فولاد به‌عنوان دو عنصر حیاتی در ساختوساز، به‌طورکلی می‌تواند تأثیرات محسوسی بر روند قیمت‌گذاری مسکن داشته باشد و این امر نشان‌دهنده‌ی اهمیت ثبات و مدیریت موثر بازار آهن و فولاد برای کنترل قیمت مسکن است.
در مجموع، این تحلیل بر ظرفیت‌های اقتصادی ایران برای مواجهه با فشارهای خارجی و داخلی تأکید دارد و بیانگر این است که باوجود چالش‌های موجود، اقتصاد ایران توانسته تا حدودی با شرایط جدید تطبیق یابد و نیازمند پیگیری رویکردهای استراتژیک مستمر برای بهبود و توسعه اقتصادی است.
